一、项目名称：青岛
二、采购单位：青岛市科学技术信息研究院
三、编制单位：青岛市科学技术信息研究院
四、编制时间：2026年8月14日
五、需求调查方式：
六、需求调查对象：
七、项目概况：1、单位门前“三包”责任区范围；院内非绿化、建筑范围；办公楼公共区域；会议室、活动室等公共区域卫生清洁。 2、园区内的公共秩序维持服务、安全保障及管理，包括门岗执勤、出入人员及车辆登记、秩序维护等。 3、绿地养护（树木草坪的浇水、除杂草）。 4、简易维修服务：院内公共区域灯管更换、门锁更换、水龙头更换的力所能及简易维修服务（材料由甲方提供，乙方提供人工），不含工程类维修及专业性较强的维修工作。乙方在本项目不设置专职维修人员，简易维修服务由乙方统筹安排其他项目维修人员兼职。乙方接到甲方维修通知后，应在8小时内响应并完成维修。
八、总预算：6.208272万元 物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）-科学技术信息研究院.doc1.物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（征求意见稿）1.1.使用说明1.本标准文本适用于办公场所的物业管理服务政府采购项目。2.采购人应按照《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）的要求，结合采购项目实际情况，确定采购需求，可以对本标准文本所列的服务内容及服务标准作必要的调整，也可以对相关指标提出更高要求，但不得超出实际需要。采购需求的所有内容，应当包含在合同文本中。3.采购人应加强履约验收管理，按照采购合同约定对供应商提供的物业管理服务进行验收，对于供应商未按合同约定提供物业管理服务的，采购人应当依法追究其违约责任。4.采购人应按照政府采购有关规定，在省级以上人民政府财政部门指定的媒体上及时发布项目信息，但涉及国家秘密、商业秘密的信息，以及其他依照法律、行政法规和国家有关规定不得公开的信息除外。采购人确定采购需求，应审慎研究，不宜对外公开的信息，不予公开。5.采购人设定资格、技术、商务条件等不得以不合理的条件对供应商实行差别待遇或者歧视待遇。物业管理服务中需要特定专业资质的，如消防技术服务机构资质（消防设施维护保养检测）、电梯维修项目许可资质、锅炉维修项目许可资质等，采购人可单独购买，也可在物业管理服务中包含此项内容，但应在采购文件中明确联合体或分包实施要求。涉及物业管理服务分包的，供应商应根据采购文件和投标（响应）文件规定进行合同分包。政府采购项目需求方案采购单位：青岛市科学技术信息研究院采购代理机构：青岛市政务服务和公共资源交易中心项目名称：青岛市科学技术信息研究院物业管理服务项目编制时间：2026年8月14日
一、项目概况及预算情况1.项目概况1.1.1.该项目位于市南区龙口路40号，统一使用青岛海明上街里物业管理服务有限公司提供的物业服务。2、预算情况：本项目预算金额为6.208272万元，本项目招标控制价金额为6.208272万元。
二、采购标的具体情况1.2.1.项目基本情况1.3.1.1物业情况物业名称物业地址市南区龙口路40号青岛市市南区浙江路28号1.4.1.2采购人提供的供供应商使用的材料等采购人可提供的零星维修材料，不包括7.1款已包括内容；供应商应承担除以上所列材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料。1.5.2.物业服务范围（1）物业管理（建筑物）名称明细服务内容及标准建筑名称市南区龙口路40号面积（平方米）（总面积）建筑面积（㎡）1478.16㎡见“3.5保安服务”需保洁面积（㎡）1478.16㎡见“3.4保洁服务”地面地面材质及总面积（㎡）总面积1478.16㎡见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”卫生间卫生间总数量（个）及总面积（㎡）卫生间5个，总面积50㎡见“3.4保洁服务”车位数地下车位数0见“3.5保安服务”地面车位数11见“3.5保安服务”车行/人行口车行口1见“3.5保安服务”人行口1见“3.5保安服务”1.61.7.3.物业管理服务内容及标准物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、共用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、保安服务、会议服务等。1.7.1.3.1基本服务序号服务内容服务标准1目标与责任R （1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。2服务人员要求R （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。R （2）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件须与所在岗位能力要求相匹配，到岗前须经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应取得职业资格证书或特种作业证书的，应按规定持证上岗。R （3）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。3保密和思想政治教育R （1）建立保密管理制度。制度内容应包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。R （2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应向采购人报备。R （3）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。4档案管理R （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。R （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③共用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。R （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。R （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。5分包供应商管理R （1）根据工作反馈意见与建议，持续提升服务品质。6服务改进R （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。R （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。R （3）需整改问题及时整改完成。7重大活动后勤保障R （1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。R （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。R （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。8应急保障预案R （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。R （2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。R （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。R （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。9服务方案及工作制度R （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、共用设施设备相关管理制度等。R （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。R （3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、共用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。10信报服务R （1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。R （2）及时投送或通知收件人领取。R （3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。11服务热线及紧急维修R （1）设置24小时报修服务热线。R （2）紧急维修须15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。1.7.21.7.3.3.2房屋维护服务序号服务内容服务标准1建筑部件、房屋结构R （1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。R （2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。R （3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。R （4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。R （5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。R （6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。2附属设施R （1）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。R （2）每年至少开展1次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。R （3）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。3装饰装修监督管理R （1）装饰装修前，供应商应与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。R （2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。R （3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。4标识标牌R （1）标识标牌符合《公共信息图形符号 第1部分：通用符号》（GB/T 10001.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志 第1部分：标志》（GB13495.1）的相关要求。R （2）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应规范清晰、路线指引正确、安装稳固。1.7.41.7.5.3.3共用设施设备维护服务序号服务内容服务标准1基本要求R （1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。R （2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。2设备机房R （1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。R （2）设备机房门窗、锁具应完好、有效。R （3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。R （4）应急设施设备用品应齐全、完备，可随时启用。3给排水系统R （1）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。R （2）设施设备、阀门、管道等运